Continua el suplicio del Avaluó Catastral (1)
Por: Miguel Eduardo Muñoz Guevara.
Lo previsto en el año 2022 y 2023 con la improvisada y antitécnica actualización del avalúo catastral, hecho a las carreras, el municipio de Popayán, Uno de los primeros territorios para afrontar esta desafortunada experiencia, posteriormente extendida a todo el país, con las consecuencias que ya conocemos de convertir a los pequeños y medianos propietarios en “millonarios de papel” por el IGAC. Este experimento año tras año se ha convertido en una problemática social nacional de grandes dimensiones, no encontrando respuesta por parte de las autoridades locales y nacionales, que han venido sacando el cuerpo con pañitos de agua tibia sin soluciones efectivas de fondo a la vista. Parece que aún no se percatan del daño que están causando a miles de familias de Popayán, el Cauca y Colombia. Quienes ocupan los cargos de dirección parece que no se han dado cuenta de los perjuicios que están causando y seguirán causando a futuro, cuando muchas familias entren a los procesos de jurisdicción coactiva, por parte de la administración municipal y cuando los bancos inicien los procesos ejecutivos de embargo y remates de las viviendas. Como lo manifesté en un artículo de opinión hace tres años, advertimos que el municipio de Popayán se convertiría en el mayor agente inmobiliario de la ciudad, al rematar los bienes de los ciudadanos que no tienen con que pagar el impuesto predial o los que se han endeudado con bancos para cumplir con esta obligación.
Pero volvamos a la Genesis que origina esta problemática. La Actualización Catastral, adelantada por el IGAC en Popayán, que presenta serios cuestionamientos respecto de su capacidad para reflejar la realidad física, jurídica y económica de los predios. Los avalúos resultantes, según las inconformidades manifestadas por numerosos propietarios, no consideraron de manera suficiente las características particulares de cada inmueble, ejemplo, su ubicación específica, área construida, antigüedad, materiales de construcción, estado de conservación, destinación económica, acceso a servicios públicos, condiciones de movilidad y las dinámicas reales del mercado inmobiliario en cada sector de la ciudad. La actualización fue adelantada desde Bogotá, principalmente mediante métodos indirectos, herramientas de georreferenciación, imágenes aéreas, registros administrativos y modelos estadísticos plantea dudas razonables sobre la precisión de la información incorporada. Aunque estos instrumentos pueden ser técnicamente válidos y útiles para los procesos masivos de formación y actualización catastral, no deben sustituir la verificación directa cuando la información disponible sea insuficiente, presente inconsistencias o no permita determinar las condiciones reales del predio.
Si bien el propietario, puede solicitar ante el IGAC la revisión del avalúo y la corrección de la información física o jurídica, este mecanismo se ha convertido en una barrera para el caucano de a pie, de tener acceso efectivo a una solución. Para sustentar una reclamación, se requieren documentos y elementos probatorios, como planos, fotografías, escrituras, certificados, estudios técnicos, ortofotografías o avalúos comerciales que justifiquen la reclamación. Su obtención y preparación implican costos elevados, en la generalidad se debe realizar la contratación de profesionales con conocimientos y especializados para su presentación, recursos con los cuales no cuenta la mayoría de las personas inconformes. Así, quienes consideran haber sido afectados por un avalúo incorrecto deben asumir cargas técnicas y económicas para controvertir una decisión adoptada por el estado.
En síntesis, un avalúo catastral justo no puede depender exclusivamente de modelos estadísticos ni de valoraciones masivas. Debe reconocer las diferencias reales entre los inmuebles, sustentarse en información confiable y actualizada, incorporar verificaciones directas cuando sean necesarias y ofrecer mecanismos efectivos de reclamación. Ante los cuestionamientos existentes, corresponde al IGAC revisar integralmente la metodología aplicada en Popayán, fortalecer los controles de calidad y corregir oportunamente los avalúos que no reflejen la realidad de los predios, no se puede trasladar a los ciudadanos las consecuencias de sus fallas, convirtiendo en un suplicio el avalúo catastral, que tiene como consecuencia un alto impuesto predial.
En el próximo articulo haremos referencia al comportamiento institucional del IGAC, con los propietarios en Popayán, que han presentado sus quejas sin obtener respuesta y la acción de tutela que sanciona con desacato a la directora territorial del IGAC por incumplimiento a lo ordenado por un Juzgado de Popayán.
